目次
物権と債権
物権は物を直接支配・他人を排除できる権利で、
所有権、地上権、抵当権などがあります。
物権変動と登記
【原則】
不動産に関する物権の変動は、登記がなければ第三者に対抗できません。
（登記という証明がなければ、「これは自分の不動産です」と主張できない）
当事者間では、意思表示だけで物権変動の
効力が生じるので登記がなくても対抗できます。
第三者は善意・悪意を問いません。
登記は先にした者が勝ちます。
教科書の図でいうと、土地が二重譲渡されて
・AとBは当事者（第三者はC）
・AとCは当事者（第三者はB）
で、BとCが対抗関係にあるので、どちらか先に
登記をしたほうが所有権を主張できるということになります。
【例外】
明らかな悪者には登記がなくても対抗できます。
①詐欺・強迫によって登記を妨げた者
②他人のために登記の申請をする義務がある者
⇒この人が、自分名義で登記したなどズルをした場合
③背信的悪意者
⇒このワードが出てきたら、登記なしで対抗できるとおぼえましょう
④無権利者
⇒そもそも登記するのに正当な権利がない人
⑤不法占有者
⇒勝手に住み着いてる人
取得時効と登記
時効完成時の所有者と時効取得者
こちらは読んでだけおいてください。
次からの第三者が出てきた場合の方が過去問でよく見ます。
時効完成前に所有権を取得した第三者と時効取得者
①Aの甲土地をBが占有開始
②AがCに甲土地を売却・登記
③Bの取得時効が完成
CH 02-04の「時効の効力は、その起算日にさかのぼって発生する」
のようなことが、教科書に書いてある遡及効のことです。
この順番の場合、②の売却より前に①の占有が始まっているので、
時効が完成したら①の時点にさかのぼるので、②がなかったことになります。
なのでBは登記なしでCに土地は自分のもの、と主張できます。
時効完成後に所有権を取得した第三者と時効取得者
①Aの甲土地をBが占有開始
②Bの取得時効が完成
③AがCに甲土地を売却
時効完成後に売却した場合です。
①～②の間に特になにもないので、Bは取得時効が完成したら登記・
Cは買ったら登記を、それぞれしないと所有権を主張できません。
なのでBとCは対抗関係となります。
取消しと登記
取消し前に所有権を取得した第三者と取消権者
【取消権者Bが脅迫された場合】
①Dの強迫により、Bの乙土地をDに売却
②DからCに売却・登記
③BがDの強迫を理由にBD間の売買契約を取消し
こちらの場合、脅迫されたBが保護され、第三者Cの善意・悪意は関係なく、
BはCに対して所有権を対抗できます。
【取消権者Bが詐欺にあった場合】
①Dの詐欺により、Bの乙土地をDに売却
②DからCに売却・登記
③BがDの詐欺を理由にBD間の売買契約を取消し
詐欺にあった場合は、第三者CがBが詐欺にあったことを知らない・
知らないことに過失がないときは、BはCに対して所有権を対抗できません。
※Cが善意＆無過失…Cの勝ち
Cが悪意または有過失…Bの勝ち
取消し後に所有権を取得した第三者と取消権者
①Dの詐欺により、Bの乙土地をDに売却・登記
②BがDの詐欺を理由にBD間の売買契約を取消し
③DからCに売却
取消したら最初から契約はなかったことになるので
Bは元々乙土地は自分のもの、Cは乙土地は買ったから自分のものと思っているわけです。
なのでBCは対抗関係になり、先に登記をした方が所有権を対抗できます。
少し補足で、②で取消しにされたからDは無権利者となり、
そんなDからCは土地を買ったので、そもそもBとCは対抗関係に
ならないと思ってしまうかもしれません。
ですが、CはDの登記を信頼して土地を購入したので、
正当な利益をもつ第三者になり、Bとは対抗関係になります。
（こちらの解説について、後ほど読み物として別記事にまとめたいと思います）
解除と登記
解除は取消しと違って遡及しません（将来効）。
解除前に所有権を取得した第三者と解除権者
①甲土地をAからBに売却
②甲土地をBからCに売却・登記
③AはBの債務不履行を理由に契約を解除
契約解除前に所有権を取得した第三者がいる場合です。
解除前の正当な取得者であるBから、Cは有効な所有権を取得していて
その後にAが解除しているのでAが「解除したから土地を返せ」というのは
横暴すぎるので、対抗関係と同じ扱いで先に登記した方が勝ちとなります。
（登記しているCの勝ち）
解除後に所有権を取得した第三者と解除権者
①甲土地をAからBに売却・登記
②AはBの債務不履行を理由に契約を解除
③甲土地をBからCに売却
登記の名義はBのままなので、はたから見るとBが所有者に見えます。
そんなBからCは登記を信頼して甲土地を買ったので、
正当な利益を持つ第三者に当たります。
なのでAとは対抗関係になり、先に登記をした方が所有権を対抗できます。
賃貸不動産の譲渡と登記
賃貸不動産の譲渡があった場合、譲受人は所有権移転登記をしなければ、
その不動産の賃借人に対して賃貸人の地位が
自分に移転したことを主張することができません。
（新しい賃貸人は自分ですよ、と言えない）
次回に続きます。
