【2026年度 宅建試験】権利関係｜一問一答・重要ポイント解説まとめ　※最終更新2026.7.8

2026.7.8　一問一答｜物権変動

AがBに甲土地を売却し、Bが所有権移転登記を備えた。AがBとの売買契約をBの強迫を理由に取り消す前に、Bの強迫について善意無過失のCが、Bから甲土地を買い受けて所有権移転登記を備えていた場合、AはCに対して、甲土地の返還を請求することができない。

解答　×

“強迫”を理由に取り消した場合、Aは誰が相手であっても（相手が善意でも）

「土地を返せ！」と100%言うことができます。

Cが所有権移転登記を備えている～と問題文に書いてありますが、

「Cが登記を備えてるならAは返せと言えないかな？」と惑わされないようにしてください。

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2026.7.2　一問一答｜代理

AがBに対して、A所有の甲土地を売却する代理権を授与した。Bが、Aから代理権を授与されていないA所有の乙土地の売却につき、Aの代理人としてCと売買契約を締結した場合、AがCに対して追認の意思表示をすれば、Bの代理行為は追認の時からAに対して効力を生ずる。

解答　×

本人が無権代理行為を追認した場合、契約の時にさかのぼって

（追認の時からではなく）有効な代理行為があったことになります。

「あとからオッケーしたってことは、もう最初から（契約した時点から）

オッケーだったことにしよう」というのが原則です。

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2026.7.1　一問一答｜制限行為能力者

未成年者が、法定代理人の同意を得なければならない行為について、同意を得ていないにもかかわらず、詐術を用いて相手方に法定代理人の同意を得たと信じさせたときは、未成年者は当該行為を取り消すことができない。

解答　〇

制限行為能力者が詐術を用いた場合、制限行為能力を理由に取り消しできません。

法律は、「嘘をついて相手を積極的に騙すような悪い子ども（未成年）は、

もう守ってやらん！」というスタンスです。

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2026.6.30　一問一答｜区分所有法

専有部分が数人の共有に属するときは、共有者は、集会においてそれぞれ議決権を行使することができる。

解答　×

専有部分を数人で共有している場合は、議決権を行使すべき者（1人）を定めなければなりません。

（それぞれに権利があるのではなく、1部屋につき代表者一人を決めます）

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2026.6.29　一問一答｜相続

共同相続財産につき、遺産分割によって相続財産に属する不動産の所有権の全部を相続することとなった共同相続人は、他の共同相続人の一人から当該不動産の所有権の全部の譲渡を受けて移転登記を備えた第三者に対して、当該不動産の所有権の全部を登記なくして対抗することができる。

解答　×

「全部」を登記なしで対抗することはできません。

自己の法定相続分：登記などの対抗要件なしで第三者に対抗できる

自己の法定相続分を超える部分：登記などの対抗要件を備えなければ第三者に対抗できない

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2026.6.24　一問一答｜配偶者の居住の権利

被相続人Aの配偶者Bが、A所有の建物に相続開始の時に居住していたため、遺産分割協議によって配偶者居住権を取得した。Bが配偶者居住権に基づいて居住している建物が第三者Cに売却された場合、Bは、配偶者居住権の登記がなくてもCに対抗することができる。

解答　×

配偶者居住権は登記をしていないと第三者に対抗できません（住んでいるだけではダメ）。

居住用建物の所有者は、配偶者に配偶者居住権の設定の登記を備えさせる義務を負います。

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2026.6.18　一問一答｜借地借家法（借家）

賃貸人と賃借人との間で、建物につき、期間を5年として借地借家法第38条に定める定期借家契約を締結する場合と、期間5年として定期借家契約ではない借家契約を締結する場合において、期間満了により賃貸借契約が終了する際に賃借人は造作買取請求権をすることができない旨の規定は、定期借家契約では有効であるが、普通借家契約では無効である。

解答　×

造作買取請求権を排除する旨の特約は、普通借家契約・定期借家契約どちらも有効です。

定期借家契約は賃借人に厳しいというイメージで、この問題を〇にしないようにしましょう。

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2026.6.17　一問一答｜借地借家法（借地）

第三者が賃借権の目的である土地の上の建物を競売により取得した場合において、その第三者が賃借権を取得しても借地権設定者に不利となるおそれがないにもかかわらず、借地権設定者がその賃借権の譲渡を承諾しないときは、裁判所は、その第三者の申立てにより、借地権設定者の承諾に代わる許可を与えることができる。

解答　〇

問題文の状況は以下のようになります。

　場面：借地上の建物が競売により取得されたとき

　誰が？：建物を取得した第三者は

　何ができる？：裁判所に対して借地権設定者の承諾に代わる許可を求めることができる

※ちなみに、借地権設定者の承諾も裁判所の許可もない場合は、

　借地権設定者に対して建物の買取請求をすることができます。

この問題文は合ってましたが、「裁判所は、その第三者の申立てにより～」の部分が

「裁判所は、借地権者の申立てにより～」だったら誤りです。

違う場面での、誰が？・何ができる？を教科書で暗記し、判断できるようにしてください。

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2026.6.16　一問一答｜賃貸借

AがBに甲建物を月額10万円で賃貸し、BがAの承諾を得て甲建物をCに適法に月額15万円で転貸している。AがBとの間で甲建物の賃貸借契約を合意解除した場合、AはCに対して、Bとの合意解除にもとづいて、当然に甲建物の明渡しを求めることができる。

解答　×

適法に転貸がされていた場合、賃貸借契約の合意解除をもって転借人（C）に対抗できません。

理由として、CはAの許可をもらって適法に転貸された部屋に住んでいるところに

AとBだけの合意で解除されました・C出て行ってとなった場合、

民法は、落ち度のないCをを優先して保護するからです。

ただし、Bの債務不履行で解除された場合はCも追い出されます。

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2026.6.15　一問一答｜抵当権

Aが所有する甲土地上にBが乙建物を建築して所有権を登記していたところ、AがBから乙建物を買い取り、その後、Aが甲土地にCのために抵当権を設定し登記した。Aが乙建物の登記をA名義に移転する前に甲土地に抵当権を設定登記していた場合、甲土地の抵当権が実行されたとしても、乙建物のために法定地上権は成立しない。

解答　×

ひっかかりやすいのが、問題文にある

「Aが乙建物の登記をA名義に移転する前に甲土地に抵当権を設定登記していた場合」の部分で、

法定地上権は成立しないのでは？と思ってしまうところです。

乙建物の登記の有無は関係なく、実質所有しているかどうかで判断されます。

なので抵当権設定当時、甲土地と乙建物の所有者はAなので法定地上権が成立します。

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2026.6.11　一問一答｜物権変動

A所有の甲土地につき、時効により所有権を取得したBは、時効完成前にAから甲土地を購入して所有権移転登記を備えたCに対して、時効による所有権の取得を主張することができない。

解答　×

時効完成前の第三者（C）には、Bは登記なしで所有権を対抗できます。

Cは購入して登記もしているのに、なぜBに勝てないのかというのは時系列で考えるといいと思います。

---

①B占有開始

②A→C売却・登記

③Bの時効完成

---

時効の完成によって①のときから所有権はBのもの、とさかのぼって主張できます（遡及効）。

（なので②でCは偽売主のAから甲土地を買ってしまったことになります）

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2026.6.10　一問一答｜売買

いずれも宅建業者ではない売主Aと買主Bとの間で売買契約を締結したときに、BがAに対して手付を交付した。Bが契約の履行に着手していない間であれば、Aは手付の倍額を現実に提供して売買契約を解除することができるが、Bはこれによって損害が生じた場合、Aに対して損害の賠償を請求することができる。

解答　×

手付による契約の解除をした場合、損害賠償請求はできません。

手付金のやり取りだけでチャラにするのが手付解除のルールです。

（問題文前半の内容は合ってます）

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2026.6.8　一問一答｜時効

ＡがＢに対して金銭の支払いを求めて訴えを提起した。訴えの提起後に裁判上の和解が成立した場合には、時効の更新の効力は生じない。

解答　×

確定判決または確定判決と同一の効力をもっているもの

（和解）によって権利が確定したときは、その事由が終了した時から

新たに時効の進行が始まります（時効の更新）。

この問題文は、和解が成立したら時効の更新の効力は生じないとあるので誤りです。

前回更新分の、時効の完成猶予との違いを必ず理解しておいてください。

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2026.6.4　一問一答｜時効

裁判上の請求をした場合、裁判が終了するまでの間は時効が完成しないが、当該請求を途中で取り下げて権利が確定することなく当該請求が終了した場合には、その終了した時から新たに時効の進行が始まる。

解答　×

①裁判上の請求、支払督促など

②権利が確定することなくその事由が終了した場合

①はそれが終わるまで、②は終わってから6カ月を経過するまでは、

時効は完成しません（時効の完成猶予）。

この問題文は②の場合、「その終了した時から新たに時効の進行が始まる」と

時効の更新になると言っているので誤りです。

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2026.6.3　一問一答｜代理

法定代理人は、やむを得ない事由があるときに限り、復代理人を選任することができる。

解答　×

法定代理人は、自己の責任において自由に復代理人を選任できます。

他、任意代理で復代理人を選任できる場合と、

復代理人を選任したときの代理人の責任をチェックしておいてください。

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2026.5.26　一問一答｜借地借家法（借家）

AがBとの間で、A所有の甲建物について、期間3年、賃料月額10万円と定めた賃貸借契約を締結した。Cが、AB間の賃貸借契約締結前に、Aと甲建物の賃貸借契約を締結していた場合、AがBに甲建物を引き渡しても、Cは、甲建物の賃借権をBに対抗することができる。

解答　×

建物の引渡しがあったときは、その建物の賃借権を第三者に対抗できます。

AがBに甲建物を引き渡していれば、CはBに対して

「先に賃貸借契約を締結しているから甲建物を借りるのは自分だ」と言えません。

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2026.5.25　一問一答｜借地借家法（借地）

A所有の甲土地につき、Bとの間で居住の用に供する建物の所有を目的として存続期間30年の約定で賃貸借契約が締結された。本件契約で「一定期間は借賃の額の増減を行わない」旨を定めた場合には、甲土地の借賃が近傍類似の土地の借賃と比較して不相当となったときであっても、当該期間中は、AもBも借賃の増減を請求することができない。

解答　×

一定期間、地代を減額しない旨の定めは無効です（借地権者が不利となっている）。

なのでBからは減額請求できるので、誤っている問題文です。

この問題文は”増減”と記載があるので、増額と減額を別々に考えると良いと思います。

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2026.5.19　一問一答｜賃貸借

賃貸人Aから賃借人Bが借りたA所有の甲土地の上に、Bが乙建物を所有している。BがAに無断で乙建物をCに月額10万円の賃料で貸した場合、Aは、借地の無断転貸を理由に、甲土地の賃貸借契約を解除することができる。

解答　×

借地上の自己所有の建物を賃貸しているので、借地の転貸には該当しません。

なので無断転貸には当たらず、Aは甲土地の賃貸借契約を解除できません。

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2026.5.18　一問一答｜不動産登記法

表示に関する登記を申請する場合には、申請人は、その申請情報と併せて登記原因を証する情報を提供しなければならない。

解答　×

登記原因を証する情報を提供しなければならないのは、

権利に関する登記を申請する場合です。

（売買契約書などが必要です）

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2026.5.15　一問一答｜売買

Aを売主、Bを買主として、売買契約が締結された。AがBに契約の内容に適合する目的物を引き渡すことができなかった場合、その不履行がAの責めに帰することができない事由によるものであるときを除き、BはAに対して、損害賠償の請求をすることができる。

解答　〇

売主が契約不適合責任を負う場合は、損害賠償請求ができます。

こういったわかりにくい文章の読み替え方は、

こちらの以前更新した一問一答で解説しています。

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2026.5.14　一問一答｜弁済

借地人が地代の支払を怠っている場合、借地上の建物の賃借人は、借地人の意思に反しても、地代を弁済することができる。

解答　〇

借地上の建物の賃借人は、弁済について正当な利益を有する第三者にあたるので

借地人の意思に反していても地代を弁済することができます。

どんな人が正当な利益を有する第三者になるのかは、教科書解説でチェックしてみてください。

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2026.5.12　一問一答｜解除

債務者が債務を履行しない場合であって、債務者がその債務の全部の履行を拒絶する意思を明確に表示したときであっても、債権者は、相当の期間を定めてその履行を催告しなければ、契約の解除をすることはできない。

解答　×

債務者が債務の履行を拒絶する意思を明確に表示した場合は

催告なしで直ちに契約の解除ができます。

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2026.5.11　一問一答｜意思表示

AがBに甲土地を売却した。AB間の売買契約が仮装譲渡であり、その後BがCに甲土地を転売した場合、Cが仮装譲渡の事実を知らなければ、Aは、Cに虚偽表示による無効を対抗することができない。

解答　〇

虚偽表示による意思表示は無効です（この問題でいうAB間）。

ただし、その無効を善意の第三者（仮装譲渡を知らなかったC）に

Aは契約は無効だから土地を返してとCに言えません。

ちなみに虚偽表示の場合、第三者は善意であれば

過失の有り無しは関係なく、保護されます。

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2026.5.1　一問一答｜代理

AがA所有の甲土地の売却に関する代理権をBに与えた。未成年者であるBがAの代理人として甲土地をCに売却した後で、Bが未成年者であることをCが知った場合には、CはBが未成年者であることを理由に売買契約を取り消すことができる。

解答　×

代理人は行為能力者であることを要しないので、

未成年者等の制限行為能力者であっても代理人になれます。

相手方は代理人が未成年者であることを理由に取り消しはできません。

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2026.4.30　一問一答｜制限行為能力者

成年被後見人が成年後見人の事前の同意を得て土地を売却する意思表示を行った場合、成年後見人は、当該意思表示を取り消すことができない。

解答　×

成年後見人の同意を得て行った行為は取り消しできます。

成年被後見人が、同意の内容通りに契約できるとは限らないからです。

ちなみに成年被後見人・成年後見人どちらも取り消しできます。

未成年との違いに注意です。

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2026.4.28　一問一答｜借地借家法（借家）

賃貸人Aと賃借人Bとの間で締結した一時使用目的ではない建物賃貸借契約に期間を2年とする旨の定めがあり、AもBも更新拒絶の通知をしなかったために本件契約が借地借家法にもとづき更新される場合、更新後の期間について特段の合意がなければ、更新後の契約期間は2年となる。

解答　×

期間の定めがある建物の賃貸借が従前の契約と同一の条件で契約を

更新したとみなされる場合、期間については定めがない賃貸借とされます。

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2026.4.27　一問一答｜借地借家法（借地）

AとBとの間で、A所有の甲土地につき建物所有目的で賃貸借契約を締結した。本件契約が居住用の建物の所有を目的とする場合には、借地権の存続期間を20年とし、かつ、契約の更新請求をしない旨を定めても、これらの規定は無効となる。

解答　〇

普通借地権の場合、当初の存続期間は30年で、

これより短い期間を定めた場合は30年になります。

契約の更新請求をしない旨の定めは無効です。

（普通借地権は基本、借主不利な特約は無効です）

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2026.4.20　一問一答｜売買

いずれも宅建業者ではない売主Aと買主Bとの間で売買契約を締結したときに、BがAに対して手付を交付した場合には、当事者間で別段の定めをした場合でも、当該手付は解約手付とみなされる。

解答　×

民法上の手付は、解約手付と推定されるです。

（当事者間で別段の定めをすることはできる）

宅建業法の規定との違いに注意です。

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2026.4.9　一問一答｜区分所有法

区分所有建物の各共有者の共用部分の持分は、規約に別段の定めがある場合を除いて、その有する専有部分の床面積の割合によるが、この床面積は壁その他の区画の中心線で囲まれた部分の水平投影面積である。

解答　×

専有部分の床面積は、壁その他の区画の内側線で囲まれた部分の水平投影面積です。

（”中心線”とあるので誤り）

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2026.4.8　一問一答｜賃貸借

建物の賃貸借契約が期間満了により終了したときに、賃借人から敷金の返還請求を受けた賃貸人は、賃貸物の返還を受けるまでは、これを拒むことができる。

解答　〇

敷金の返還時期は、賃借人が賃借物を返還したあと、

または賃借人が適法に賃借権を譲り渡したときです。

※同時履行の関係にならないのはこのパターンぐらいなので、

　あとほかは同時履行になるとおぼえてしまってOKです。

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2026.4.7　一問一答｜連帯債務

A、B、Cの3人がDに対して900万円の連帯債務を負っている。Bのために時効が完成した場合、AおよびCのDに対する連帯債務も時効によって消滅する。なお、A、B、Cの負担部分は等しく、他に特段の合意はないものとする。

解答　×

時効の完成は相対効なので、原則として他の連帯債務者に影響はありません。

（時効で債務が消滅するのはBだけ）

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2026.4.6　一問一答｜意思表示

Aが第三者の詐欺によってBに甲土地を売却した場合、Bが第三者の詐欺の事実を過失なく知らなかったとしても、Aは詐欺を理由にAB間の売買契約を取り消すことができる。

解答　×

第三者による詐欺は、相手方が過失なく知らなかった（善意無過失）場合は、取消しできません。

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2026.4.3　一問一答｜抵当権

Aは、A所有の甲土地にBから借り入れた3,000万円の担保として抵当権を設定した。甲土地上の建物が火災によって焼失してしまったが、当該建物に火災保険が付されていた場合、Bは、甲土地の抵当権にもとづき、この火災保険契約にもとづく損害保険金を請求することができる。

解答　×

抵当権は土地にしか設定されていないので、

建物の火災保険による損害保険金は請求できません。

（土地に設定した抵当権の効力は建物に及ばない）

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2026.4.2　一問一答｜物権変動

不動産の所有権がAからB、BからC、CからDと転々譲渡された場合、Aは、Dと対抗関係にある第三者に該当する。

解答　×

このような転々譲渡の場合、AとDは、前主・後主の

関係になるので、対抗関係にはなりません。

（Dは登記なしでAに対して所有権を対抗できる）

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2026.4.1　一問一答｜売買

契約にもとづく債務の履行が契約の成立時に不能であったとしても、その不能が債務者の責めに帰することができない事由によるものでない限り、債権者は、履行不能によって生じた損害について、債務不履行による損害の賠償を請求することができる。

解答　〇

契約にもとづく債務の履行が契約成立時に不能であった場合、

履行不能に含まれるので、要件を満たせば損害賠償請求ができます。

2行目のような二重否定の問題文はとてもわかりにくいので

「（債務者の）せいにできない理由、ではないなら」を逆にして

「（債務者の）せいにできる理由（落ち度や過失）があるなら」と変換するといいと思います。

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2026.3.31　一問一答｜売買

Aを売主、Bを買主として、甲土地の売買契約が締結された。甲土地の実際の面積が本件契約の売買代金の基礎とした面積より少なかった場合、Bはそのことを知った時から1年以内にその旨をAに通知しなければ、代金の減額を請求することができない。

解答　×

担保責任の期間の制限は、数量・権利の不適合は対象外です。

（対象なのは種類と品質）

この場合、担保責任の期間の制限とは別に消滅時効にかかるので

不適合を知った時から5年（または契約成立の時から10年）になります。

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2026.3.30　一問一答｜代理

AがA所有の土地の売却に関する代理権をBに与えた。Bが自らを「売主Aの代理人B」ではなく、「売主B」と表示して、買主Cとの間で売買契約を締結した場合には、Bは売主Aの代理人として契約しているとCが知っていても、売買契約はBC間に成立する。

解答　×

買主Cが、Bは売主Aの代理人と知っているので（悪意）

有効な代理行為となり、AC間で売買契約が成立します。

（相手方が悪意または善意有過失の場合、有効な代理行為となります）

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2026.3.27　一問一答｜借地借家法（借家）

Aを賃貸人、Bを賃借人とする甲建物の賃貸借契約が締結されたときに、本件契約が借地借家法第38条の定期建物賃貸借契約で、期間を5年、契約の更新がない旨を定めた場合、Aは、期間満了の1年前から6月前までの間に、Bに対し賃貸借が終了する旨の通知をしなければ、従前の契約と同一条件で契約を更新したものとみなされる。

解答　×

定期建物賃貸借は契約の更新がありません。

期間が1年以上の契約なので、期間満了の1年前から6カ月前までの間に、

賃借人に対し賃貸借が終了する旨の通知が必要という部分は合っています。

通知を忘れていてこの期間を過ぎて通知した場合、

通知の日から6カ月経過後に賃貸借が終了します。

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2026.3.26　一問一答｜借地借家法（借地）

ゴルフ場経営を目的とする土地賃貸借契約については、対象となる全ての土地について地代等の増減額請求に関する借地借家法第11条の規定が適用される。

解答　×

ゴルフ場経営は建物の所有を目的とする土地賃借権ではないので、

借地借家法の適用はありません（民法が適用されます）。

※借地借家法が適用される借地権は、建物の所有を目的とする

　地上権または土地賃借権のことです。

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2026.3.16　一問一答｜制限行為能力者

意思能力を有しないときに行った不動産の売買契約は、後見開始の審判を受けているか否かにかかわらず効力を有しない。

解答　〇

意思能力がない状態で行った法律行為は無効です。

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