宅建業を営む上での規制を勉強していきます。
媒介契約・代理契約
媒介と代理の違いはCH 01-01で説明したとおりです。
媒介契約の3種の名称はおぼえましょう。
74ページの表は、
・別の宅建業者にも依頼できるか
・自分で探してきた知り合いや友人などと契約できるか（＝自己発見取引）
の違いです。
専任媒介&専属専任媒介契約の
有効期間は最長3カ月で、自動更新にはなりません。
相手方から要望があっても、3カ月を超えた期間を定めても、強制的に3カ月になります。
少しややこしいのが、業務処理状況の報告と、
指定流通機構（レインズ）への登録です。
日数の暗記と、休業日は含めるのか・含めないのか
判断できるようにしておいてください。
レインズへ登録する内容（77ページ下部）は
たまに過去問で見るので余裕があったら暗記しましょう。
売主・買主の氏名や住所は登録しません。
レインズに登録したら、レインズから書面が発行されるので
遅滞なく依頼者に引き渡さなければなりません。
ちなみに、一般媒介ではレインズへの登録義務はないので
登録したとしても発行された書面は渡しても渡さなくてもOKです。
登録していた物件の契約が成立したら遅滞なく
レインズに通知しないといけません。
通知事項3点はおぼえましょう。
逆に、この3点以外を通知すると問題文にあったら×にしてください。
77ページ上部に、媒介契約の種類と規制がまとまった表があるので暗記しましょう。
少し注意なのが、専任媒介&専属専任媒介契約に気を取られて
「あれ、一般媒介って有効期間規制あったっけ…？」と
ならないよう、規制のありなしははっきりさせておいてください。
媒介契約書面（34条の2書面）
宅建業者がこういう条件で媒介しますという
内容が記載された書面を交付します。
賃借の場合、媒介契約書の交付は不要です。
ややこしいのが、媒介契約書は宅建業者の記名押印が必要ということです。
（宅建士ではない）
宅建業者が作成する契約書だからです。
記載事項は赤字部分を最低限おぼえましょう。
広告に関する規制
規制の対象となる広告・誇大広告の禁止は、当たり前のことしか書いてません。
誇大広告等は行ったら宅建業法違反になります。
（広告を見た人が誤認していなくても・実際に損害を受けた人がいないときでも）
広告、契約締結の時期は、開発許可・建築確認の前は
賃借の契約だけOKとおぼえましょう。
許可・確認の後はすべてOKです。
取引態様は、教科書のかっこ書きの
●自ら売買・交換
●売買・交換・賃借の代理
●売買・交換・賃借の媒介
だけなので、それ以外が問題に出てきたら
（例：取引態様を専任と明示して広告を行った）←×にしてください。
明示のタイミングは、広告するとき&注文を受けたとき
どちらも行わなければなりません。
※自ら賃借（転貸）は取引に該当しないので、取引態様の明示義務はありません。
重要事項の説明（35条書面）
宅建業者は取引相手に契約が成立するまでに35条書面を
交付&説明しないといけません。
（契約前に確認しておくことが載っている書面なので）
取引相手が宅建業者であれば書面の交付だけで説明を省略できます。
その交付の際、請求がなければ宅建士証の提示も不要です。
85ページ表の赤字と、誰がいつどのように
説明・交付するのかは暗記しましょう。
重説の内容はすべて暗記できたらいいのですが…
量がとんでもないので「売買・交換」と「賃借」、
「宅地」と「建物」で説明しないといけない・しないがあるので
最低限その違いを暗記しておきたいです。
（例えば石綿使用の調査は土地は不要だ、のように判断できるので）
以下、説明事項の内容で注意したいことや補足などを記載します。
法令上の制限で学習する内容が多いので、ここでは一旦説明を省きます。
◆取引物件に関すること
④電気、ガス、水道等の～
ガス設備の所有権についての説明が必要（過去問にあったので一応）
⑤既存建物の場合、建物状況調査の～
書類の保存状況だけ説明します。
書類に記載されている内容の説明は不要です。
建物状況調査実施後1年経過していたら、実施していない旨説明します。
⑫耐震診断の内容
“内容”を説明します。（”耐震診断を受けた旨”説明は×です）
◆区分所有建物（マンション等）における追加説明
③と④の専有部分と専用使用権が似ているので気を付けてください。
専有部分は自分で買ったマンションの1室などです。
専用使用権はざっくり言うと
とある誰かのための、マンション内の特別に使ってOKなスペースです。
◆取引条件に関すること
①代金、交換差金、～
“目的”まで説明します。
敷金は「金銭の契約終了時の清算に関する事項」に含まれるので
問題をよく読むようにしてください。
④手付金保全～
講ずる予定のある措置のみ説明します。
⑤支払金、預り金～
50万円未満は記載不要です。
◆賃貸借契約における追加説明
⑥⑦の”定期”は契約の更新がない等の条件がある契約です。
貸主有利な契約なので必ず借主に説明します。
供託所等の説明
タイミングは契約が成立するまでで、
媒介契約書の交付と一緒にすることが推奨されています。
（口頭でも、誰が説明してもよい）
取引相手が宅建業者だと説明不要です。
（そもそも保証金の還付が受けられないので）
契約書（37条書面）の交付
交付のタイミングは、契約が成立したあとです。
96ページの赤字は暗記しましょう。
記載事項もできれば暗記しましょう。
意識するのは、37条書面は契約後の交付なので
引渡す日いつにするか、住んでいるときにこんなことが
あったらどうするか、のようなことが記載されています。
必ず記載・定めがあれば記載する事項があるので
判断できるようにしておいてください。
こちらも注意点や補足を記載していきます。
③代金・交換差金・～支払方法
消費税も記載します。
④引渡時期
まだ決まっていなかったらその旨記載します。
⑤移転登記の申請の時期
賃借権の登記は基本しないので記載しません。
（なぜしないのかは権利関係の借地借家法で勉強しますので説明を省きます）
⑥既存の建物の～
なかったらその旨記載します。
⑦代金・交換差金・～定めがあるとき
額、時期、目的を記載します。
その他業務上の規制
当たり前のことが多いので重要な箇所だけ。
◆手付貸与等の禁止
宅建業者が手付金を貸したり、分割OKにして契約を促すのはダメです。
借入するのに銀行を紹介したり、手付金を減額するのはOKです。
少し話がずれるのですが、媒介報酬を分割受領することは可です。
◆不当な履行遅延の禁止
登記、引渡、代金の支払い等を不当に遅らせてはいけません。
お客さん相手にこの3つを遅らせてはいけないよ、ということです。
逆に、この3つ以外は不当な履行遅延にならないです。
（媒介を依頼した業者へ報酬を支払うことを拒むことは遅延行為に該当しない、など）
次回に続きます。
