目次
抵当権の基本
抵当権とは
債務が弁済されないときのための、回収ルートのようなことで
例えば債務者の土地に抵当権を設定して、債務者が借金を返済してくれないときに、
その土地を競売にかけ、その売った代金から
債権者が優先して弁済を受けられる仕組みです。
物上保証人（債務者のために担保となる不動産を提供してくれた人）の
不動産に抵当権を設定することもできます。
抵当権を第三者に対抗するには、登記が必要です。
抵当権に関する用語
被担保債権：お金を返してもらえる権利
抵当権者：抵当権を持っている人（債権者）
抵当権設定者：自分の不動産に抵当権を設定した人（債務者）
“設定”がつくだけで意味が逆転するので、
読み間違えたりしないように注意してください。
抵当権の性質
１｜付従性
①抵当権は被担保債権（お金を返してもらえる権利）が存在してはじめて成立する
②被担保債権が消滅すれば、それにしたがって抵当権も消滅
被担保債権に抵当権がくっついているイメージで、債権がなかったら抵当権は存在しないし
もし弁済や時効などで消えるときは一緒に消えます。
２｜随伴性
抵当権は被担保債権が移転すると、それに伴って移転する。
教科書の図でいうと、債権譲渡で抵当権者が変わったら、
甲土地の抵当権はAからCに移ります。
抵当権と被担保債権はセットなので、債権に動きがあったら一緒に移動します。
３｜不可分性
抵当権は、被担保債権の全部が消滅するまで、
抵当不動産の全部について効力を及ぼす。
抵当権は分けることができないので、債権のうち一部を
返済したからといって、その分抵当権が消えるということはありません。
債権が全部消えないと抵当権からは解放されないという意味です。
４｜物上代位性
抵当権は、抵当不動産が売却されたり、滅失等してしまった場合に、
抵当不動産の所有者が受け取るべき金銭等について行使することができる。
火災等で抵当不動産がなくなってしまった（火災保険には入っていた）ら、
抵当権者は火災保険金を差し押さえて、債権を回収することができます。
ただし、抵当権設定者がその保険金を
受け取る前に差押えをしないといけません。
ちなみに、抵当不動産が土地だった場合、その土地上の
建物の火災保険は差押さえることができません。
抵当権の効力
抵当権の効力が及ぶ範囲の表は、抵当権が実行されて競売にかけられたとき、
どこまで売りに出されるかの表です。
例えば、抵当不動産とくっついている雨戸やドアは、わざわざ取り外して
売ることはしないということです。
少し注意なのが従物、従たる権利の部分です。
抵当権設定前・後で抵当権の効力は及んだり及ばなかったりします。
抵当権の順位
一つの不動産に対して、複数の抵当権を設定することができます。
その順位は登記の前後によって決まります。
抵当権の順位の変更
複数の抵当権者がいる場合、各抵当権者の合意によって
抵当権の順位を変えることができます。
（抵当権設定者の合意などは不要）
利害関係者がいればその人の承諾が必要で、
順位を変更した場合も登記をしないと効力を生じません。
優先弁済を受けられる額
抵当権者は、元本のほか利息についても優先弁済を受けられます。
ただし後順位の抵当権者がいる場合は、利息は最後の2年分だけとなります。
こちらが問題に出るときは、ほぼこの文章のまま出るので丸暗記でOKです。
抵当権の処分
転抵当
抵当権者は、抵当権を他の債権の担保として提供することができます。
（抵当権という権利をさらに担保にする）
譲渡・放棄
【抵当権の譲渡】
抵当権者が一般債権者に対して優先弁済権を譲渡する場合です。
優先順位は①抵当権者②一般債権者だったのが、①一般債権者②抵当権者となります。
なので一般債権者は抵当権者が優先的に回収できる範囲内で
優先して配当を受け取ることができます。
【抵当権の放棄】
放棄した場合、抵当権者と一般債権者は同順位となります。
そうなると二人で優先的に回収できる範囲内で、
その金額の割合に応じて配当を分ける（按分）ことになります。
【抵当権の順位の譲渡】
抵当権者が後順位抵当権者に対して、優先弁済権を譲渡する場合です。
この場合、後順位抵当権者と抵当権者の配当額の合計から、
順位の譲渡を受けた後順位抵当権者が優先して配当を受け取れます。
【抵当権の順位の放棄】
抵当権者が後順位抵当権者に対して、自らの優先弁済権を
放棄したら債権額の割合に応じて按分となります。
按分する場合の計算は、できることに越したことはないのですが、
実際に試験ではこんな感じで出題されます。
まず、教科書の表のように抵当権の処分がない場合の配当額を書きます。
①B：1,000万円 ②C：1,200万円 ③D：2,000万円
BがDの利益のために放棄したとあるので、1と2は消えます。
（譲渡していたら200万円が配当額なので、0円ということもない）
そうなるとCが一番優先になって1,200万円受け取れるので、
残りの1,200万円をBとDの債権額の割合で按分します。
（この問題の場合、Dよりもらえる額は少ないはずだから400万円と回答できますね）
抵当不動産の第三取得者がいる場合
抵当不動産の第三取得者とは
抵当権のついた不動産を取得した人のことです。
第三取得者が抵当権を消滅させる方法
１｜弁済
第三取得者が債務者の借金を全額弁済すれば、抵当権は消えます。
CH 02-07で、正当な利益のある第三者と出てきましたが、
第三取得者はそちらに当てはまるので、債務者の意思に関係なく弁済することができます。
２｜代価弁済
第三取得者が抵当権者の請求に応じて、抵当権者に代価を支払えば、抵当権は消えます。
抵当権者が「〇〇円で抵当権消しますがどうしますか？」に対して
第三取得者がお金を払って抵当権を消すことです。
こちらに関しても、債務者の同意・承諾は不要です。
３｜抵当権消滅請求
２と逆で、第三取得者が抵当権者に対して「〇〇円払うので抵当権を消してください」と
請求して、抵当権者がそれをOKした場合です。
請求できる期限は、競売による差押えの効力発生前です。
抵当権者がその請求を承諾したくないときは、第三取得者から請求を受けたあと
2カ月以内に抵当権を実行して競売の申し立てをすれば、抵当権消滅請求の効力は生じません。
（なにもしないと、抵当権消滅請求を承諾したことになる）
このとき、第三取得者に対して「抵当権消滅請求を拒否する」旨の
通知などをする必要もありません（拒否するときはそのまま競売でOK）。
こちらに関しても、債務者の同意・承諾は不要です。
登記をした各債権者に対して、必要事項を記載した書面を送付する必要があります。
債務者や保証人は抵当権消滅請求をすることはできません。
（もともと債務を負っている人達なので…）
法定地上権
法定地上権とは
教科書の図でいうと、
①土地・建物はどちらもBが所有
②B土地にAの抵当権を設定
③抵当権が実行されCがB土地を競落
⇒土地はCのものだけど、Bの建物はどうなる？
この場合、Bのために法定地上権（その土地を使える権利）が成立し、
Bが建物を使っていてもいいことになります。
法定地上権の成立要件
次の要件をすべて満たすと法定地上権が成立します。
①抵当権設定当時、土地の上に建物が存在する
②抵当権設定当時、土地と建物の所有者が同一
③土地・建物の一方または双方に抵当権が設定されている
④抵当権の実行により、土地と建物の所有者が別々になる
一括競売
抵当権設定当時は更地で、抵当権設定後にその土地に建物を
建てた場合に、一括競売が認められます。
ただし、抵当権は土地だけについているので、
抵当権者が優先弁済を受けられるのは、土地の代価だけです。
賃借権との関係
抵当権設定登記後の賃借権
建物を借りている人は、その建物の抵当権設定登記前後で
抵当権者などに対抗することができるかどうかです。
【抵当権設定登記前の賃借権】
対抗要件を備えていれば、「自分が借りている建物です！」と
抵当権者等に対抗することができます。
（対抗要件は詳しくは借地借家法で）
【抵当権設定登記後の賃借権】
原則、対抗要件を備えていても賃借人は賃借権を
抵当権者等に対抗することができません。
例外で、すべての抵当権者が同意し、その同意の
登記がある場合には、賃借権を対抗できます。
建物の賃借人の保護
抵当権設定登記後の賃借権は原則対抗することができなくて、
建物の賃借人は抵当権が実行されると、
建物を出ていかないといけなくなってしまいます。
ただそれには買受人が建物を買い受けたときから
6カ月を経過するまで、と猶予があります。
次回に続きます。
