今回は免許について解説します。
ここでいう”免許”は宅建業者免許のことで、
個人でも法人でも宅建業を営む業者に必要な免許です。
≪免許の種類≫
都道府県知事・国土交通大臣免許の2種類あります。
事務所が1つの都道府県内にしかない場合・2つ以上の都道府県内にある場合で、
免許権者（免許を与える知事or大臣）が変わってきますので押さえておきましょう。
≪事務所≫
教科書の①～③にあてはまるものを事務所といいますが、
宅建業を営まない支店は事務所に該当しません。
逆に支店で宅建業を営んでいたら、本店は必ず事務所扱いです。
（たとえ本店で宅建業を全くしていなくても）
≪免許の申請≫
宅建業の免許を受けるためには、教科書にある「免許申請書の記載事項」を
国交大臣または都道府県知事に提出しなければなりません。
（変更があった場合は、30日以内に届出書を免許権者に提出しなければなりません）
免許の有効期間は5年です。
更新の手続き期間（90日前から30日前まで）は暗記しましょう。
ちなみに後で勉強する、業務停止期間中でも更新はできます。
有効期間の延長ですが、宅建業者はちゃんと更新の手続きをしたのに
処理の遅れなどで新しい免許が発行されない場合の話です。
その場合の有効期間は、旧免許の有効期間満了の日の翌日からカウントされていきます。
遅れた分の日数は含まれません。
≪免許証≫
免許証の記載事項、免許証の返納の項目は暗記してください。
返納のポイントは”遅滞なく”です。
〇日以内とかではなく、即返さなければなりません。
有効期間満了で、もう宅建業やらないよって場合は返さなくてOKです。
「有効期間満了の場合、返納しなければならない」という
問題が出てきたら×にしてください。
≪免許換え≫
他県に支店作ることになった、事務所を廃止することになった、など
3パターンほどあるので理解しておきましょう。
頭がこんがらがるときは簡単に図を書いてみましょう。
補足で、事務所の廃止で免許換えを行う場合
廃止した県の県知事には廃業の届け出は不要です。
例題にもありますが、そういう文章が入っていたら×にしてください。
ちなみに、免許換えをした場合、新しい免許が交付された日から有効期間が起算されます。
有効期間は何年だったか思い出してみてください。
≪宅建業者名簿≫
宅建業者名簿の登載事項は、暗記しましょう。
ポイントは、この名簿は誰でも見られるので
個人情報は記載されないというところです。
「使用人の氏名と住所に変更があった場合、
届出しなければならない」という問題があったら×です。
住所は不要です。
≪廃業等の届出≫
廃業等の場合、免許権者に届出なければならないのですが、
教科書の表、赤字部分が曖昧にならないよう暗記しましょう。
≪みなし宅建業者≫
取引の途中で免許が失効してしまった場合、
宅建業者としてその取引を完了する目的で
業務やってもOKなのがみなし宅建業者です。
≪欠格事由≫
超重要な項目なので、すべて暗記推奨です。
ややこしい箇所のみ補足していきます。
◆一定の刑罰に処せられた者
①～③の刑に処せられた人は
“刑の執行が終わった日から5年”を経過しないと
免許が受けられません。
いつから、何年なのかをセットで覚えるようにしてください。
執行猶予が満了すればすぐ免許を受けられますが、
このあたりは問題文のひっかけが多いので、よく読むようにしてください。
◆一定の理由で免許取消処分を受けた者
①～③は暗記しましょう。
こちらは”免許取消の日から5年”です。
小さく教科書に書いてありますが、①～③以外の理由で
免許取消しになった場合は5年待つ必要はありません。
地味に重要なので、問題文を読んで判断できるようになりましょう。
その下、「聴聞公示の日前60日以内」「役員」「取消の日から5年間」は
免許を受けることができないと、この3つのワードだけ暗記しましょう。
悪いことする人を不動産業にかかわらせないように防ぐ規定です。
◆過去に悪いことをした者、悪いことをするのが明らかな者
①②にあてはまれば、刑に処されていなくても免許が受けられません。
◆未成年者の法定代理人が欠格事由1～5に該当する場合
法定代理人は親などです。
代理人が欠格事由に該当していたら免許が受けられません。
◆役員等が1～5の欠格事由に該当する場合
↑と似ていますが、役員（取締役等）または使用人（支店長等）が
欠格事由に該当していたら、その法人は免許が受けられません。
次回に続きます。
