目次
区分所有法とは
区分所有法とは
区分所有建物（分譲マンション）に関する法律です。
区分所有権と区分所有者とは
区分所有権…マンションの1室を所有している場合、その1室の所有権
区分所有者…区分所有権を持っている人
専有部分と共用部分
共用部分の使用
マンションには、専有部分と共用部分があります。
専有部分…区分所有権の対象となるマンションの1室など
（区分所有権は、登記によって第三者に対抗することができます。）
共用部分…区分所有者が共同で使うエレベーター、階段など
共用部分の共有、持分
【原則】
共用部分は、区分所有者全員で共有する。
持分は、専有部分の床面積の割合で決まる。
※専有部分の床面積は、「壁その他の区画の内側線で
囲まれた部分の水平投影面積」ということを暗記しましょう。
【例外】
規約で別段の定めをすることもできますが、区分所有者または
管理者以外の者が共用部分を所有することはできません。
共用部分の費用負担
区分所有者がその持分に応じて負担します。
共用部分の管理・変更行為等
【保存行為】
各区分所有者が単独で行えます。
別段の定め…できる
特別の影響を受ける人の承諾…不要
【管理行為】
区分所有者および議決権の各過半数の集会決議で決めます。
別段の定め…できる
特別の影響を受ける人の承諾…必要
【変更行為① 軽微な変更】
区分所有者および議決権の各過半数の集会決議で決めます。
別段の定め…できる
特別の影響を受ける人の承諾…必要
【変更行為② 重大な変更】
区分所有者および議決権の各4分の3以上の集会決議で決めます。
別段の定め…区分所有者の定数は規約で過半数まで減らせる（議決権は減らせない）
特別の影響を受ける人の承諾…必要
【変更行為③ 一定の行為】
区分所有者および議決権の各3分の2以上の集会決議で決めます。
別段の定め…区分所有者の定数は規約で過半数まで減らせる（議決権は減らせない）
特別の影響を受ける人の承諾…必要
敷地利用権
マンション所有には、その敷地を利用する権利が必要です。
「区分所有者は、原則として専有部分とそれに係る敷地利用権を
分離して処分できない」という文章は暗記しておきましょう。
管理
管理組合
マンションを管理するための団体です。
区分所有者は管理組合の構成員になります。
管理者
必要があれば、集会の決議によって管理者を置くことができます。
区分所有者および議決権の各過半数による集会の決議によって、選任・解任できます。
区分所有者以外の人も管理人になれます。
【管理者の権限】
過去問で見たのは3つ目の「規約または集会の決議により、
その職務に関し、区分所有者のために、原告または被告となることができる」なので、
残り2つは読んで理解しておきましょう。
原告や被告になったときは、遅滞なく区分所有者にその旨通知しないといけません。
国内管理人
海外に住んでいる区分所有者に代わって、国内管理人を選任できます。
頻出ではないですが、余裕があれば5つの権限をおぼえておきたいです。
所有者不明専有部分管理制度等
区分所有者が不明なときに、裁判所が管理人を選任して
その専有部分を管理させる制度です。
管理組合法人
管理組合は、一定の要件を満たすと法人になれます。
①区分所有者および議決権の各4分の3以上の集会決議で、
法人となる旨、その名称、所在地を決める
②主たる事務所の所在地で設立登記する
管理組合法人には、必ず理事＆監事を置かないといけません。
規約
規約とは
マンションの利用・管理に関するルールです。
規約の設定・変更・廃止
規約の設定・変更・廃止は、区分所有者および議決権の
各4分の3以上の集会決議によって行います。
最初に建物専有部分の全部を所持する者は、公正証書によって
①～④に限り、規約を設定できます。
一定の事項①～④はできれば暗記したいです。
規約は、書面または電磁的記録によって作成しないといけません。
規約の保管・閲覧
【保管】
☆管理者がいるときは管理者が保管
いないときは、規約か集会の決議で決めた者（区分所有者またはその代理人）が保管
☆規約は建物内の見やすい場所に掲示しなければならない
【閲覧】
規約を保管する者は、利害関係人から閲覧請求を受けたら、
正当な理由がある場合を除いて閲覧を拒むことはできない。
（正当な理由なしに拒んだら20万以下の過料）
集会
集会の招集
【管理者がいるとき】
①管理者は最低毎年1回招集しないといけない
②区分所有者の5分の1以上で、議決権の5分の1を有する者は、
管理者に対して会議の目的を示して招集を請求できる
（定数は規約で緩和できます）
【管理者がいないとき】
区分所有者の5分の1以上で、議決権の5分の1を有する者は、集会を招集できます。
（定数は規約で緩和できます）
【招集通知】
招集通知は、少なくとも会日の1週間前に、会議の目的を示して
各区分所有者に発しなければなりません。
（期日は規約で伸ばしたり縮めたりできます）
ただし、建替え決議が目的の場合は、少なくとも会日の2カ月前に
招集通知を発しなければなりません。
（期日は規約で伸ばせるけど縮められない）
【招集通知を受けるべき場所】
規約に特別の定めがあるときは、建物内の見やすい場所に掲示することができます。
（掲示した時点で、到達とみなす）
【招集手続の省略】
区分所有者全員の同意があれば、省略できます。
招集通知ですが、専有部分が数人の共有になっているときは、
議決権を行使すべき者（定められていないときは共有者のいずれか1人）にすれば足ります。
集会の決議①
決議事項の制限
【原則】
招集通知であらかじめ通知された事項のみ決議できる
【例外】
普通決議については、規約で定めがあれば通知事項以外も決議できる
議決権
☆議決権は、共用部分の持分割合による
☆議決権は、書面または代理人によって行使できる
☆区分所有者の承諾を得て専有部分を占有している人は、利害関係があれば
集会に出席して意見だけは述べることができる（議決権はない）
集会の議長
原則、管理者または
（管理者が選任されていない場合は）集会を招集した区分所有者の1人が議長になります。
管理者を選任する場合、任期はありません。
書面による決議
区分所有者全員の承諾があれば、集会をやらずに書面
または電磁的方法による決議ができます。
集会の決議②
【原則】
普通決議は、区分所有者および議決権の各過半数で決定
【例外】
重要事項については、必要な区分所有者および議決権の数字が決まってきます。
③の建替え決議の各5分の4以上が一番厳しいです。
次に①の4分の3、②の3分の2が一番緩いです。
緑色の枠内を暗記して、判断できるようにしておきたいところです。
※小規模滅失の復旧は普通決議で決定します
集会の議事録
議事録には議長および集会に出席した区分所有者の2人の署名をし、
保管場所は、建物の見やすい場所に掲示しなければなりません。
規約・集会決議の効力
規約・集会決議は、区分所有者の包括承継人・特定承継人にも効力があります。
また、占有者も規約・集会決議に従わないといけません。
次回に続きます。
