不動産を鑑定評価するための基準があります。
不動産の鑑定評価によって求める価格
4種類あるのですが、問題でどの価格のことを問われているのか、
説明文を暗記して判断できるようにしておいてください。
①正常価格
原則としてこちらの価格を求めます。
ふつううの状態の取引で成立する価格です。
②限定価格
教科書のたとえばに書いてありますが、特定の人しか
欲しがらない土地の売買、のようなイメージです。
③特定価格
「正常価格の前提となる諸条件を満たさない」という部分を押さえておきましょう。
市場価値とだいぶ違ってしまった不動産の価値を適正に表示する価格です。
④特殊価格
この価格だけ”市場性を有しない不動産”（文化財など）の価格を求めます。
正常な価格を公示したときは速やかに市町村長に対して書面を交付、
市町村はこの書面を事務所において一般の人に閲覧させないといけません。
あとは最有効使用の原則の説明文を押さえておいてください。
不動産の鑑定評価方式
3つの鑑定評価方式があります。
①原価法
対象不動産の再調達原価を求め、時間の経過や使用による
減価修正を加えて価格を求める方法です。
再調達原価&減価修正がやりやすそうな
建物か建物とその敷地の鑑定をするときに有効ですが、
土地だけの場合でも再調達原価を適切に求められれば、この方法を適用できます。
減価額を求める方法も理解しておきましょう。
②取引事例比較法
似たような取引事例を参考にして、事情補正、時点修正を加えて価格を求める方法です。
取引事例は原則、対象不動産の近所か
同一需給圏内の類似地域にある不動産から選択します。
取引事例が備えていないといけない要件もチェックしておいてください。
投機的な取引事情は×です。
↑に出てきた同一需給圏内について補足です。
問題で同一需給圏内の説明は
「対象不動産と代替関係が成立して、その価格の形成について
相互に影響を及ぼすような関係にある他の不動産の
存する圏域」のように書かれています。
ざっくり説明すると、似たような区域のことで
千代田区と中央区のようなかんじです。
③収益還元法
対象不動産がどれだけお金を生み出せるかで価格を求める方法です。
なので市場性のない不動産以外だったら適用すべき、とされています。
収益価格を求める2つの方法は、余裕があれば暗記しましょう。
鑑定評価をするときは、①～③の方法を複数適用すべき、とされています。
次回に続きます。
