宅建業者が自ら売主になる場合に制限があります。
不動産のプロが素人さん相手に好き勝手出来ないようにするためです。
内容は基本的に、買主に有利なものとなっています。
8種制限は宅建業者が自ら売主で、買主が宅建業者以外の
場合にしか適用されないので、問題分のひっかけに注意してください。
クーリング・オフ制度
クーリング・オフができない条件をおぼえましょう。
●事務所、専任の宅建士がいる場所、買主申出の自宅&勤務先
（申込と契約の場所が違う場合、どちらの場所で判断するかも押さえておいてください）
●書面で告げられた日から起算して8日経過
（書面をもらえなかったら、いつまでもクーリング・オフ可）
※告知書面の記載事項もできれば暗記しましょう
●買主が宅地（建物）の引渡しを受け、”かつ” 代金の全額を支払った場合
実際に買主がクーリング・オフしたい！となったら、
必ず書面で行わないといけません。
買主が書面を発したときにクーリング・オフの効果が生じます。
（売主に書面が到着したときではありません）
クーリング・オフの効果は読んで理解しておいてください。
申込者にとって不利な特約は無効になります（有利だったら有効）。
一定の担保責任の特約の制限
購入した宅地（建物）に不具合があった場合、
買主は売主に対して責任を追及できる期間があります。
追完請求～などは権利関係で出てくるので、
ここではなんとなくおぼえておけばOKです。
↓は絶対暗記しましょう。
①買主がその不適合を知った時から1年以内
②引渡の時から2年以上
民法の規定①よりも買主不利な特約は無効になるのですが、
②のような期間を定めた場合、その特約は有効となります。
もし買主不利な特約を定めたら、無効になって①が適用となります。
教科書に何パターンか載っているので、判断できるようにしましょう。
損害賠償額の予定等の制限
なにかあったときのために、予定で損害賠償額を決めておけるのですが
その額が代金の20%を超えてはいけないことになっています。
超えた額を設定したら、損害賠償額の予定そのものがなくなるのではなく
超える部分だけが無効になります。
手付の性質、手付の額の制限
手付金は契約のための預り金のようなものです。
宅建業法では、解約手付とされています。
こちらも代金の20%を超えることができません（超えた部分は無効）。
この後出てくる保全措置を講じていても、20%を超えたら受領できません。
116ページのチェックが超重要なのですが、どちらかが契約を解除したいときは
相手方が履行に着手するまでに（物件の引渡し等）
売主は手付の倍額を提供、買主は手付を放棄しないといけません。
↑の補足で、買主に不利な特約は無効なので問題文で
「買主は手付金及び”中間金”を放棄して契約の解除ができる」とあったら×です。
放棄するのは手付金だけで解除できます。
手付金等の保全措置
宅建業者は手付金等の保全措置をしたあとでなければ、手付金を受け取れません。
順番としては「保全措置→保険証券の交付→手付金の受取」です。
118ページに保全措置の例が載っているので、順番を間違えないようにしてください。
手付金”等”とあるので、物件の引渡し前に支払われる中間金等も含まれます。
逆に、物件の引渡し以後に受け取った残代金等は、手付金等に含まれません。
保全措置の方法と、保全措置が不要となる場合は
未完成物件と完成物件でそれぞれ違うので暗記してください。
移転登記がされたらどちらも保全措置不要です。
少し注意なのが、保全措置の方法、完成物件の③です。
問題で「未完成物件で～指定保管機関による保全措置を講じた」とあったら×にしてください。
（指定保管機関ではなく、保証協会と記載した問題もありました）
自己の所有に属しない物件の売買契約の制限
宅建業者が自ら売主の場合、他人の土地や建物を売ることができません。
が、例外があります。
◆例外1：確実に宅建業者のものになるならOK（予約してる等）
ただし、停止条件付契約（これが達成になったら契約になりますよ、という契約）
だったらダメです。
条件が達成になるかどうか不明確なため。
◆例外2：未完成物件だが手付金等の保全措置を講じているor講じる必要がない
講じる必要がない場合の条件を復習しておいてください。
割賦販売契約の解除等の制限と、所有権留保等の禁止については
余裕があれば赤字部分を暗記しましょう。
次回に続きます。
